- 0909751711
- tuvanthanhkhang@gmail.com
- Căn 1.07,(Tầng 1( Trệt)+ Lửng), Tháp B, Chung cư Prosper Plaza, 22/14 Phan Văn Hớn, Phường Tân Thới Nhất, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Cùng Thành Khang tìm hiểu cụ thể cách tính thuế cho thuê tài sản và hướng dẫn kê khai, nộp tờ khai thuế cho thuê tài sản, cho thuê nhà qua qua mạng (có hình ảnh).
I. CĂN CỨ PHÁP LÝ
Thông tư 40/2021/TT-BTC ban hành ngày 01/06/2021;
Nghị định 126/2020/NĐ-CP ban hành ngày 19/10/2020;
Thông tư 65/2020/TT-BTC ban hành ngày 09/07/2022;
Thông tư 100/2021/TT-BTC ban hành ngày 15/11/2021;
Công văn 2626/TCT/DNNCN ban hành ngày 19/07/2021.
Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có thu nhập từ việc cho thuê tài sản, bao gồm:
Lưu ý: Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản gồm: Cung cấp dịch vụ lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp dịch vụ lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng khác; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.
1. Đối với thuế TNCN và GTGT
Căn cứ theo Thông tư 40/2021/TT-BTC và Thông tư 100/2021/TT-BTC ngày 15/11/2021 (sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 9 của Thông tư 40/2021/TT-BTC):
2. Đối với lệ phí môn bài
Căn cứ vào khoản 1 Điều 3 của Nghị định 139/2016/NĐ/CP về khoản miễn lệ phí môn bài:
Như vậy, trong năm dương lịch, cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm thì không phải kê khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN cũng như được miễn nộp lệ phí môn bài.
Ví dụ 1: Chị Mai có nhà cho thuê (nguyên căn) với thời hạn 1 năm (từ tháng 10/2022 đến tháng 9/2023). Giá cho thuê năm 2022 là 8.000.000 đồng/tháng; năm 2023 là 10.000.000 đồng/tháng. Chị Mai nghe nói cho thuê dưới 100 triệu đồng/năm thì không phải nộp thuế. Vậy, trường hợp của chị Mai có phải kê khai thuế cho thuê nhà và nộp thuế không?
➥ Theo quy định, hướng dẫn của Bộ Tài chính tại Thông tư số 40/2021 và Thông tư số 100/2021, trường hợp cho thuê nhà của chị Mai có doanh thu năm 2022 là 24 triệu đồng và năm 2023 là 90 triệu đồng, tức là đều dưới 100 triệu đồng/năm. Do đó, chị thuộc diện không phải kê khai, nộp thuế GTGT và thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng cho thuê nhà.
Ví dụ 2: Ông B cho công ty X thuê nhà làm văn phòng công ty với thời hạn 3 năm (từ 01/01/2022 đến 31/12/2024) và số tiền cho thuê là 96 triệu đồng/năm. Toàn bộ tiền thuê nhà đã được thanh toán hết ngay từ lần đầu ký hợp đồng với số tiền là 288 triệu đồng. Trong trường hợp này, ông B phải kê khai và nộp thuế cho thuê tài sản như thế nào?
➥ Căn cứ theo quy định của Thông tư 40/2021 và Thông tư 100/2021, ta có:
Ví dụ 3: Ông B cho công ty X thuê nhà làm văn phòng công ty với thời hạn 3 năm (từ 01/07/2022 đến 30/6/2025) và số tiền cho thuê là 120 triệu đồng/năm. Toàn bộ tiền thuê nhà đã được thanh toán hết ngay từ lần đầu ký hợp đồng với số tiền là 360 triệu đồng. Trong trường hợp này, ông B phải kê khai và nộp thuế GTGT, thuế TNCN cho hoạt động cho thuê tài sản như thế nào?
➥ Căn cứ theo quy định của Thông tư 40/2021 và Thông tư 100/2021, ta có:
1. Đối với thuế GTGT, thuế TNCN
➤ Doanh thu tính thuế GTGT, thuế TNCN cho thuê tài sản:
➤ Tỷ lệ thuế GTGT, thuế TNCN cho thuê tài sản tính trên doanh thu:
| Danh mục ngành nghề | Tỷ lệ % tính thuế GTGT | Thuế suất thuế TNCN |
|
Cho thuê tài sản gồm:
|
5% | 5% |
➤ Thời điểm ghi nhận doanh thu:
Trường hợp ghi nhận doanh thu được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán hoặc khai thuế theo năm dương lịch.
Cá nhân có thể khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê nằm ở địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
➤ Xác định số thuế phải nộp:
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN
Tùy theo thỏa thuận giữa các bên trên hợp đồng mà trách nhiệm kê khai và nộp tiền sẽ khác nhau, cụ thể là trong một số trường hợp như sau:
| STT | Nội dung | Trường hợp 1 | Trường hợp 2 | Trường hợp 3 | Trường hợp 4 |
| 1 | Giá thuê trên hợp đồng | 20.000.000 | 20.000.000 | 20.000.000 | 20.000.000 |
| 2 | Quy định về giá thuế trên HĐ | Giá thuê bao gồm thuế | Giá thuê bao gồm thuế nhưng bên thuê nhà nộp thuế thay chủ nhà | Giá thuê chưa bao gồm thuế | Giá thuê đã bao gồm thuế TNCN, chưa bao gồm thuế GTGT |
| 3 | Bên chịu thuế | Bên cho thuê chịu | Bên cho thuê chịu | Bên đi thuê chịu | Cả hai bên |
| 4 | Doanh thu tính thuế GTGT | 20.000.000 | 20.000.000 |
= 20.000.000/0.9 = 22.222.222 |
= 20.000.000/0.95 = 21.052.632 |
| 5 | Tỷ lệ thuế GTGT | 5% | 5% | 5% | 5% |
| 6 | Thuế GTGT phải nộp | 1.000.000 | 1.000.000 | 1.111.111 | 1.052.632 |
| 7 | Doanh thu tính thuế TNCN | 20.000.000 | 20.000.000 |
= 20.000.000/0.9 = 22.222.222 |
20.000.000 |
| 8 | Tỷ lệ thuế TNCN | 5% | 5% | 5% | 5% |
| 9 | Thuế TNCN phải nộp | 1.000.000 | 1.000.000 | 1.111.111 | 1.000.000 |
| 10 | Tổng tiền thuế chủ nhà phải nộp trong kỳ | 2.000.000 | 2.000.000 | 0 | 1.000.000 |
| 11 | Tổng chi phí thuê của DN (bao gồm tiền thuế nếu có) | 20.000.000 | 20.000.000 | 22.222.222 | 21.052.632 |
Lưu ý: Để doanh nghiệp được tính chi phí thuê nhà vào chi phí được trừ thì cần có đủ các hồ sơ sau:
Ví dụ 4: Anh Long ký hợp đồng với công ty X cho thuê nhà làm văn phòng trong 2 năm (từ 01/08/2022 đến 31/07/2024) với giá thuê đã bao gồm thuế là 10 triệu đồng/tháng.
➥ Như vậy, bên cho thuê là anh Long có trách nhiệm kê khai và tính nộp thuế cho thuê tài sản. Các khoản thuế anh Long phải nộp các năm như sau:
» Năm 2022, anh Long có doanh thu từ việc cho thuê nhà từ 01/08/2022 đến 31/12/2022 là 50 triệu đồng < 100 triệu đồng nên anh Long không phải kê khai và nộp thuế GTGT, TNCN cũng như được miễn nộp lệ phí môn bài;
» Năm 2023, doanh thu cho thuê tài sản của anh Long từ 01/01/2023 đến 31/12/2023 là 120 triệu đồng > 100 triệu đồng. Ta có: thuế GTGT phải nộp là 6 triệu đồng (20 x 5%); thuế TNCN phải nộp là 6 triệu đồng (120 x 5%); lệ phí môn bài là 300.000 đồng = 0.3 triệu đồng (với mức từ 100 triệu đồng đến 300 triệu đồng);
» Năm 2024, doanh thu cho thuê tài sản từ 01/01/2024 đến 31/07/2024 là 70 triệu đồng < 100 triệu đồng. Do đó, anh Long không phải kê khai và tính nộp thuế GTGT, TNCN cũng như được miễn lệ phí môn bài.
» Năm 2020, anh Long phải tính số thuế phải nộp phát sinh tương ứng cho từng năm. Cụ thể: thuế GTGT phải nộp là 6 triệu đồng (120 x 5%); thuế TNCN phải nộp là 6 triệu đồng (120 x 5%); lệ phí môn bài là 300.000 đồng = 0.3 triệu đồng (với mức từ 100 triệu đồng đến 300 triệu đồng).
Ví dụ 5: Năm 2022, chị Hòa có 2 căn nhà đang cho thuê ở 2 địa chỉ khác nhau. Trong đó, một căn ở quận Bình Thạnh với giá cho thuê là 7 triệu đồng/tháng và một căn khác ở quận Tân Bình với giá cho thuê là 8 triệu đồng/tháng. Theo hợp đồng, trách nhiệm nộp thuế thuộc về chị Hòa. Vậy, trong trường hợp này, chị Hòa phải xác định và nộp thuế như thế nào?
» Quận Bình Thạnh: 7 x 12 = 84 triệu đồng;
» Quận Tân Bình: 8 x 12 = 96 triệu đồng.
➜ Tổng doanh thu cho thuê tài sản của chị Hòa năm 2022 là 180 triệu đồng (84 + 96) > 100 triệu đồng/năm. Do đó, chị Hòa phải kê khai, nộp thuế TNCN và thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản.
» Thuế GTGT : 84 x 5% = 4,2 triệu đồng;
» Thuế TNCN : 84 x 5% = 4,2 triệu đồng.
» Thuế GTGT : 96 x 5% = 4,8 triệu đồng;
» Thuế TNCN : 96 x 5% = 4,8 triệu đồng.
➤ Thời hạn nộp tờ khai thuế cho thuê tài sản:
Trường hợp bên cho thuê khai thuế:
Trường hợp bên đi thuê khai thuế thay:
➤ Hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản:
Bộ hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản bạn cần chuẩn bị bao gồm:
Lưu ý: Doanh nghiệp khai thuế thay thì trên tờ khai tích chọn “Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế thay, nộp thuế thay theo pháp luật thuế”. Trường hợp cá nhân khai thay thì ký và ghi rõ họ tên; tổ chức khai thay thì phải ký, có đóng dấu của tổ chức hoặc ký điện tử. Trên chứng từ thu thuế cần thể hiện người nộp thuế là tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay.
➤ Nơi nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản:
Bạn có thể nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản tại cơ quan thuế trực tiếp quản lý bất động sản cho thuê.
2. Đối với lệ phí môn bài
➤ Doanh thu tính thuế:
Doanh thu tính thuế xác định lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế. Trong đó:
➤ Cách tính lệ phí môn bài:
| Loại hình | Tiền thuế phải nộp |
| Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ kinh doanh có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm | 1.000.000 đồng/năm |
| Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ kinh doanh có doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm | 500.000 đồng/năm |
| Cá nhân,nhóm cá nhân, hộ kinh doanh có doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm | 300.000 đồng/năm |
Ví dụ 6: Năm 2022, ông X đang có một căn nhà cho thuê ở Quận Bình Tân với giá cho thuê đã bao gồm thuế là 20 triệu đồng/tháng và một căn nhà cho thuê ở Quận 1 với giá cho thuê đã bao gồm thuế là 15 triệu đồng/tháng. Như vậy, lệ phí môn bài ông X phải nộp năm 2022 như sau:
➥ Như vậy, tổng lệ phí môn bài năm 2022 ông X phải nộp là 600.000 đồng.
Ví dụ 7: Ông Bình có 1 căn shophouse cho công ty X thuê để bán hàng, giá thuế chưa gồm thuế là 15 triệu đồng/tháng. Công ty X phải kê khai và nộp thuế cho ông X. Như vậy, các khoản chi phí mà công ty X phải nộp khi thuê căn shophouse như sau:
➜ Thuế GTGT phải nộp: 200 x 5% = 10 triệu đồng.
➜ Thuế TNCN phải nộp: 200 x 5% = 10 triệu đồng.
➤ Thời hạn nộp lệ phí môn bài cho hoạt động cho thuê tài sản:
Hạn nộp lệ phí môn bài cho hoạt động cho thuê tài sản, thuê nhà chậm nhất là ngày 30/01 hàng năm.
1. Đối với cá nhân cho thuê tài sản chưa có mã số thuế TNCN
Trước tiên, cá nhân phải đăng ký xin cấp mã số thuế TNCN. Bộ hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
Nơi nộp tờ khai đăng ký thuế là Chi cục Thuế nơi cá nhân cư trú (nơi đăng ký thường trú hoặc tạm trú).
2. Đối với cá nhân đã có mã số thuế thu nhập cá nhân
Cá nhân đó sẽ phải đăng ký cấp mã số thuế cho hoạt động cho thuê tài sản theo các bước sau:
Bước 1: Người nộp thuế truy cập vào trang http://canhan.gdt.gov.vn;
Bước 2: Người nộp thuế vào chức năng “Đăng ký thuế lần đầu”, chọn đối tượng là “Hộ gia đình, nhóm cá nhân kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo Thông tư 105”;
Bước 3: Nhấn “Tiếp tục”, hệ thống sẽ hiển thị thông tin tài khoản như dưới đây;
Bước 4: Nhấn “Tiếp tục” và điền các thông tin của tờ khai 03-ĐK-TCT:
» CT [1] Tên người nộp thuế: Điền tên người nộp thuế (NNT);
» CT [2] Mã số thuế: Không điền, do cá nhân chưa được cấp mã số thuế (MST) cho thuê tài sản;
» CT [3] Thông tin đại lý thuế: Không điền;
» CT [4] Địa chỉ kinh doanh: Điền thông tin chi tiết về địa chỉ của tài sản cho thuê như số nhà, đường, phường, thành phố, số điện thoại và email liên hệ theo như trên hợp đồng thuê;
» CT [5] Địa chỉ nhận thông báo thuế (chỉ kê khai nếu địa chỉ nhận thông báo thuế khác địa chỉ trụ sở chính): Chỉ ghi thông tin này trong trường hợp NNT đăng ký nhận các thông báo của cơ quan thuế tại địa chỉ khác với địa chỉ đang kinh doanh;
» CT [6] Thông tin về đại diện hộ kinh doanh: Điền thông tin của NNT như địa chỉ đăng ký thường trú, địa chỉ nơi sinh sống, điện thoại, email.
Lưu ý: Số điện thoại là số chính chủ của bên cho thuê để nhận các thông tin từ cơ quan thuế.
» CT [7] Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh/giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh: Không điền;
» CT [8] Thông tin về giấy tờ của đại diện hộ kinh doanh: Điền thông tin của NNT theo CMND/CCCD;
» CT [9] Vốn kinh doanh: Điền số vốn kinh doanh (nếu có);
» CT [10] Ngành nghề kinh doanh chính: Chọn ngành nghề theo danh mục;
» CT [11] Ngày bắt đầu hoạt động: Là ngày bắt đầu đi vào hoạt động cho thuê tài sản;
» CT [12] Tình trạng đăng ký thuế: Chọn “Cấp mới” hoặc “Tái hoạt động SXKD”;
» CT [13] Thông tin về các đơn vị liên quan: Chọn “Có cửa hàng, cửa hiệu, kho hàng phụ thuộc” (nếu có).
Bước 5: Sau khi điền xong các nội dung trên tờ khai 03-ĐK-TCT, NNT nhấn “Hoàn thành đăng ký” và hệ thống thông báo “Để bảo mật thông tin, đề nghị bạn đến CQT gần nhất để hoàn thành đăng ký”;
Bước 6: NNT đến bộ phận 1 cửa và chuẩn bị bộ hồ sơ dưới đây:
Hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau:
Lưu ý: Nếu công ty khai thay cho cá nhân thì cần phải có giấy uỷ quyền cá nhân cho thuê uỷ quyền cho công ty khai ký hồ sơ và giấy uỷ quyền công ty uỷ quyền cho nhân viên kê khai thay.
Bước 7: Chờ cơ quan thuế cấp mã cùng giấy chứng nhận đăng ký thuế theo mẫu sau:
Mã số thuế sẽ là mã số thuế của cá nhân và có thêm đuôi 001 đằng sau. Ví dụ: xxxxxxxxxx-001.
Sau khi có mã số thuế cho thuê tài sản, bạn tiến hành đăng ký tài khoản trên trang http://canhan.gdt.gov.vn, mã OTP và mật khẩu sẽ được cấp qua số điện thoại đã đăng ký. http://canhan.gdt.gov.vn.
3. Cách kê khai thuế cho thuê nhà qua mạng
Bước 1: NTT truy cập vào trang http://canhan.gdt.gov.vn và đăng nhập thông tin mã số thuế;
Bước 2: Tiếp tục đăng nhập theo mật khẩu mà cơ quan thuế đã cung cấp;
Bước 3: Bấm vào “Kê khai thuế”, nhấn “Khai thuế cho thuê tài sản” rồi chọn tờ khai “01/TTS - Tờ khai đối với hoạt động cho thuê tài sản (TT40/2021)”;
Bước 4: Tiếp theo, NNT chọn cơ quan thuế (cơ quan thuế quản lý tài sản cho thuê) để nộp và chọn “Tiếp tục”;
Trong đó:
Bước 5: NNT điền các dữ liệu của tờ khai theo trình tự như sau:
➧ Trước tiên, NNT phải điền thông tin ở tờ khai 01/BK-TTS dựa vào hợp đồng cho thuê tài sản. Trong đó:
» Hợp đồng khai lần đầu: Sẽ tự sinh MSQLHĐ (mã số quản lý hợp đồng);
» Hợp đồng đã khai, không thay đổi: Phải nhập MSQLHĐ cũ vào chỉ tiêu 27;
» Hợp đồng đã khai, có thay đổi: Phải nhập MSQLHĐ cũ vào chỉ tiêu 27.
➧ Sau khi điền đầy đủ các thông tin, hệ thống sẽ tự động cập nhật doanh thu và số thuế TNCN, thuế GTGT sang tờ khai 01/TTS.
Bước 6: Trên dữ liệu tờ khai chính:
Trước khi nộp tờ khai, NNT phải nhấn “Kết xuất XML”, sau đó chọn “Nộp tờ khai”.
Bước 7: NNT điền số lượng tệp hợp đồng tải lên. Tiếp đến, nhấn “Đính kèm hợp đồng với tờ khai” và tải file hợp đồng lên.
Lưu ý: Chỉ có thế tải file có định dạng .JPG, .PNG, .PDF với dung lượng dưới 10MB. Trường hợp file có dung lượng lớn hơn thì NNT phải nộp hồ sơ qua đường bưu điện hoặc tại bộ phận 1 cửa của cơ quan thuế.
Bước 8: Nhấn “Tiếp tục” để xác thực nộp tờ khai.
Lưu ý: Thời hạn của việc nhập mã OTP là 5 phút. Sau 5 phút, nếu không nhập thì hệ thống sẽ tự timeout. Nếu muốn gửi tờ khai, NNT phải thực hiện lại từ đầu.
Bước 9: Khi hoàn thành xong nghĩa vụ kê khai thuế cho thuê tài sản, NNT ra ngân hàng nộp thuế cho thuê tài sản theo thông tin tài khoản của chi cục thuế quản lý. Dưới đây là 1 mẫu giấy nộp tiền thuế cho thuê tài sản.
Nguồn: ketoananpha.vn
CÔNG TY TNHH TƯ VẤN DỊCH VỤ THÀNH KHANG - Chuyên tư vấn và cung cấp dịch vụ kế toán thuế
VP Hồ Chí Minh: Căn 1.07,(Tầng 1( Trệt)+ Lửng), Tháp B, Chung cư Prosper Plaza, 22/14 Phan Văn Hớn, Phường Tân Thới Nhất, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
VP Bảo Lộc: 18 Cao Bá Quát, Phường Lộc Phát, Thành Phố Bảo Lộc, Tỉnh Lâm Đồng
THÀNH KHANG - chất lượng chuyên nghiệp, giải pháp tối ưu!
Đến với THÀNH KHANG quý khách không đi lại, không đợi chờ, được tư vấn và thực hiện tận nơi!
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.png)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
